Tiga Cara Mencegah Terjadinya Sengketa Tanah

Pemilik tanah yang tengah memiliki kasus sengketa tanah meminta saya untuk mendampinginya guna melihat lokasi lahan di kawasan Bekasi.

Saat hampir tiba, dari dalam mobil terlihat dua orang yang sedang memotong pohon dan membabat semak belukar yang tumbuh di atas tanah itu.

Mereka diawasi oleh seorang yang berada tidak jauh dari bidang tanah itu. Kami turun dan langsung memerintahkan mereka agar menghentikan kegiatannya.

“Eh, eh, apa-apaan kalian ini?” tukas saya. Adu mulut dengan intonasi yang tinggi pun tidak terhindarkan.

“Hentikan aksi kalian atau kalian kami laporkan segera ke Polisi!” kata saya, tegas. Tak lama, mereka pun menghentikan aksinya.

Kenyataan seperti ini bukanlah yang pertama kali saja terjadi saat terjadi sengketa tanah. Untuk itu, pemilik tanah harus selalu waspada. Guna mencegah terjadinya sengketa, ada beberapa hal yang harus diperhatikan pemilik Tanah. Berikut Ini 3 Hal Penting untuk Mencegah Sengketa Tanah:

1. Mendaftarkan Hak Atas Tanah

Penguasaan bidang tanah oleh warga masyarakat yang berlangsung saat ini ada yang bersertifikat, namun ada pula yang belum bersertifikat.

Tanah-tanah yang belum terdaftar bukti kepemilikan dapat berupa Surat Keterangan Tanah, Girik, Surat Keterangan Camat, dan lain-lain.

Dalam hukum pertanahan jenis bukti kepemilikan itu nilainya lebih merupakan bukti permulaan hak.

Pemilik tanah sebaiknya segera mendaftarkan hak atas tanahnya ke Kantor Pertanahan setempat untuk memperoleh kepastian hukum yang kuat.

Hasil pendaftaran hak atas tanah dari rumah tinggal biasanya dapat berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Proses pendaftaran tanah ini membutuhkan kelengkapan berkas persyaratan, dengan jangka waktu tertentu mekanisme prosedur yang harus ditempuh serta biaya-biaya.

Meskipun sertipikat tanah bukan merupakan satu-satunya alat bukti tetapi dengan tanah sudah bersertifikat maka terdapat kepastian hukumnya.

Sertifikat hak atas tanah memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi pemiliknya karena terdapat kepastian jenis hak atas tanah, kepastian terhadap kepemilikan serta kepastian atas lokasi serta ukurannya.

Pendaftaran tanah itu memberikan kepastian hukum terdapat data fisik dan data yuridis dari bidang tanah yang dimiliki.

Pendaftaran hak atas tanah itu harus segera dilakukan karena bidang tanah itu bernilai ekonomis yang menimbulkan keinginan pihak lain untuk menguasainya.

Bahkan saat ini sedang marak aksi mafia tanah yang dapat mengancam kepemilikan tanah milik seseorang. Aksi-aksi mafia tanah itu terorganisir, bahkan sengaja menjadikan bidang tanah itu sebagai objek sengketa.

Pasalnya, mafia tanah berkeyakinan dapat memengaruhi keputusan oknum aparat penegak hukum akan membantu kepentingannya.

2. Memanfaatkan Tanah

Tanah yang dimiliki sebaiknya segera dimanfaatkan secara produktif oleh pemilik tanah. Membiarkan tanah terlantar dapat berakibat fatal.

Penelantaran tanah menimbulkan itikad tidak baik dari pihak lain yang berkeinginan untuk menguasainya karena nilai ekonomisnya sudah tinggi.

Dalam hal pemilk tanah memiliki dana terbatas untuk memanfaatkan tanahnya, maka dapat dilakukan langkah kolaborasi dengan pihak lain sepanjang saling menguntungkan.

Banyak pola kolaborasi yang dapat dilakukan antara pemilik tanah dengan pihak lain. Meskipun demikian, pemilik tanah harus berhati-hati memilih pola kolaborasi yang tepat serta membingkai perjanjiannya.

Perjanjian yang dibuat dalam pola kolaborasi harus mengakomodir kepentingannya serta memberikan perlindungan secara berimbang kepada kedua belah pihak.

Beberapa pola kolaborasi yang dikenal antara lain penyewaan tanah untuk jangka waktu tertentu, perjanjian bangun bagi, perjanjian Build Operate Transfer (BOT).

Perjanjian kolaborasi itu sebaiknya dibuat secara tertulis dan lebih baik lagi dilakukan secara notariil agar memberikan nilai kekuatan pembuktian yang sempurna.

Dalam hal nilai ekonomisnya cukup besar maka sebaiknya pemilihan pola kolaborasi serta pembuatan perjanjian dilakukan dengan bantuan Konsultan Hukum yang berpengalaman.

Pemanfaatan tanah terkadang terkendala karena masih merupakan boedel warisan yang dibagi oleh sesama ahli waris. Masing-masing ahli waris menanti peran dari ahli waris lainnya untuk memanfaatkan tanah itu agar terhindar dari sengketa.

Melihat banyaknya sengketa tanah yang muncul akibat berlarut-larut pembagian harga warisan sesuai porsi bagian masing-masing maka kedaan ini perlu di waspadai.

Segeralah lakukan pembagian boedel warisan itu agar terhindar dari sengketa tanah!

3. Mengamankan Bukti Kepemilikan

Bukti kepemilikan tanah harus disimpan dengan baik, dan tidak dikuasai oleh pihak lain.

Penyimpanan bukti kepemilikan tanah harus dilakukan di tempat yang aman terhindari dari pencurian serta fisiknya tidak rusak akibait dimakan rayap, rusak akibat banjir dan bahaya kebakaran.

Penyimpanan secara baik bukti kepemilikan seringkali diabaikan karena kurangnya pengetahuan, kehati-hatian serta keterbatasan finansial.

Bagi mereka yang memiliki kemampuan finansial yang baik dapat menyimpannya dalam Safe Deposit Box (SDB) baik yang dimiliki sendiri atau yang terdapat di bank.

Warga masyarakat pemilik tanah ada pula yang menggadaikan bukti kepemilikan tanah kepada rentenir untuk mendapatkan pinjaman karena kebutuhan yang mendesak.

Kebutuhan itu dapat berupa keperluan usaha, kebutuhan biaya perobatan, biaya pendidikan anak dan lain-lain.

Apabila jangka waktunya berlarut-larut serta pelunasan kewajiban tidak kunjung dilakukan, rentenir mencari jalan pintas mendapatkan kentungan dengan melakukan pemalsuan dan penggelapan bidang tanah yang mengakibatkan beralihnya bidang tanah itu pada pihak lain.

Ada pula praktik di tengah-tengah warga masyarakat yang menyewakan sertifikat tanah untuk jangka waktu tertentu, padahal bidang tanah itu dijadikan jaminan kredit oleh pihak lain untuk mendapatkan pinjaman bank.

Pihak lain itu setelah memperoleh pinjaman tidak membayar kewajiban angsurannya dan kredit sengaja dibiarkan macet.

Akibatnya, pemilik tanah harus menerima kenyataan sertifikat yang menjadi jaminan kredit bank itu akhirnya dijual lelang oleh bank melalui Kantor Pelayanan Negara dan Lelang (KPKNL).

Harus disadari bahwa data fisik dan data yuridis yang terdapat di dalam sertifikat tidak dapat disalahgunakan oleh pihak lain yang tidak bertanggung jawab.

Jangan semberono memberikan data dan informasi itu yang pada akhirnya merugikan diri sendiri. Dalam prakteknya mafia tanah melakukannya dengan cara menawar bidang tanah tetapi sertifikat tanah yang asli ditukar dengan sertifikat tanah yang palsu.

Penutup

Mencegah terjadinya sengketa tanah lebih baik dibandingkan dengan harus menghadapi dan menyelesaikannya di pengadilan.

Menyelesaikan sengketa tanah memerlukan waktu, biaya dan prosedur yang tidak cepat, murah dan singkat.

Belum tentu selesai di tingkat Pengadilan Negeri, penyelesaiannya bisa berlarut ke Pengadilan Tinggi hingga proses Kasasi di Mahkamah Agung.

Sengketa tanah yang terjadi di atas benar-benar membuat teman saya resah dan gelisah karena sengketa itu besar kemungkinan harus diselesaikan di pengadilan.

Waspadalah, karena terkadang kita baru merasa memiliki tatkala kita sudah terancam kehilangan.

Semoga artikel ini bermanfaat untuk mencegah terjadinya sengketa tanah.

Artikel ini ditulis oleh: Dzaky Wananda Mumtaz Kamil, S.H.

Penulis adalah Director of Vox Law, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan yang berdomisili di Jakarta. Alumni Fakultas Hukum Universitas Diponegoro ini tengah mengikuti Program Studi Pasca Sarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Gajah Mada.

Korespondensi dapat dilakukan melalui email: voxlawyers@gmail.com