Investasi Properti Lewat Dire Butuh Peningkatan Literasi

Investor yang memiliki keterbatasan dana untuk investasi di sektor properti serta pengembang yang ingin menjadikan aset propertinya lebih likuid, skema investasi DIRE dapat dipertimbangkan menjadi alternatif investasi. Bahkan saat ini lembaga perbankan mulai melirik skema Dana Investasi Real Estat (DIRE) sebagai solusi untuk meningkatkan kualitas kredit dan menyelesaikan kredit Non Performing Loan (NPL).

Tantangan dan peluang investasi skema DIRE, penting dipahami untuk menjadikannya alternatif investasi. Setidak-tidaknya 3 (tiga) hal ini penting diketahui bagi investor yang berminat.

Regulasi DIRE

DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal dan selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat, dan/atau kas dan setara kas. Real Estat adalah tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya. Aset yang berkaitan dengan real estat adalah efek perusahaan real estat yang tercatat di bursa efek dan/atau diterbitkan oleh perusahaan real estat.

Pemerintah melalui Bapepam jauh-jauh hari sudah pernah mengatur investasi DIRE dalam Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor Kep-423/BL/2007 tentang Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. Saat ini ketentuan itu sudah tidak berlaku lagi.

Investasi DIRE saat ini diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui POJK Nomor 64/POJK.04/2017 tentang Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. Peraturan yang dikeluarkan OJK pada 21 Desember 2017 ini dimaksudkan untuk mendukung perkembangan dan pertumbuhan dana investasi real estat di Indonesia serta meningkatkan daya saing industri dana investasi dana real estat secara internasional. OJK sebelumnya juga sudah mengeluarkan POJK Nomor 19 /POJK.04/2016 yang mengatur tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi Dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estate Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.

Disamping ketentuan-ketentuan tersebut diatas penting pula diketahui adanya Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 200/PMK.03/2015. Ketentuan ini mengatur tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Wajib Pajak Dan Pengusaha Kena Pajak yang Menggunakan Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu Dalam Rangka Pendalaman Sektor Keuangan.

Skema DIRE

DIRE bertujuan agar memberikan investor akses untuk berinvestasi properti yang memiliki potensi pengembalian dari sewa dan apresiasi dari nilai properti. Skema DIRE menjadi cara bagi investor untuk berinvestasi secara kolektif yang khusus ditempatkan pada aset real estat atau instrumen properti. Investor berpartisipasi dengan membeli unit penyertaan dalam DIRE, lalu manajer investasi mengelola dana tersebut untuk membeli, mengelola dan mengembangkan properti tersebut.

Manajer investasi melalui perusahaannya akan membentuk sebuah perusahaan cangkang atau Special Purpose Company (SPC). Perusahaan ini yang nantinya akan membeli aset-aset properti yang menjadi underlying produk DIRE. Jadi investor DIRE tidak perlu mengelola secara langsung aset-aset propertinya.

Aset properti yang dibelipun tidak boleh sembarangan. Aset yang diperoleh dari DIRE harus sudah memperoleh keuntungan yang bersifat rutin (recuring income). Jadi aset properti yang dapat dibeli dari dana DIRE meliputi semua aset real estat yang memperoleh pendapatan berkesinambungan seperti mall, hotel, rumah sakit, gedung perkantoran, gudang dan lain-lain.

Hasil pendapatan sewa dari penyewa akan didistribusikan kepada investor. Dengan mengubah aset real estat menjadi DIRE, maka pemilik properti akan memperoleh dana segar untuk mempercepat ekspansi bisnis dan posisinya masih tetap dapat memiliki aset real estat tersebut dengan menjadi investor DIRE. Penjualan aset melalui skema DIRE cukup membayar pajak penghasilan sebesar 0,5 % dari nilai transaksi penjualan aset real estat. Cara mudah memperoleh aset menjadi likuid.

Tantangan dan Peluang

DIRE memiliki tantangan berupa risiko terkait fluktuasi pasar dan kondisi ekonomi yang berlangsung. Disamping risiko terkait return investasi ini juga memiliki risiko hukum. Karena KIK merupakan suatu kontrak, maka keabsahan daripada perjanjian yang dilaksanakan harus tunduk kepada pasal 1320 KUHPerdata yang mengatur syarat-syarat sahnya perjanjian. Masih banyak aspek legal lain sebenarnya yang harus diperhatikan dalam melakukan investasi properti lewat DIRE ini. Terlebih lagi apabila skema DIRE digunakan untuk meningkatkan kualitas kredit bank dan upaya menurunkan NPL.

KIK mengatur tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak (Manejer Investasi dan Bank Kustodian), tujuan, dan jenis investasi yang akan dilakukan, tata cara transaksi, biaya-biaya, hak pemegang unit penyertaan sebagai investor dan aturan serta ketentuan lainnya yang menyangkut pengelolaan reksa dana KIK tersebut.

Meskipun memiliki risiko, DIRE memberikan pengembalian yang menarik bagi investor. investor DIRE mendapatkan keuntungan yang berasal dari kegiatan operasional aset-aset properti yang sudah dibeli. Apabila produk DIRE melalui sebuah perusahaan cangkang yang membeli sebuah mall misalnya, maka investor DIRE memperoleh keuntungan dari penyewaan toko-toko di mall itu setiap tahunnya.

Berdasarkan uraian di atas, selain menguntungkan investor, DIRE juga menguntungkan bagi pengembang real estat karena pengembang dapat mengembalikan modalnya dengan lebih cepat. Apabila produk DIRE dicatatkan di bursa efek di Indonesia, Investor juga dapat memperdagangkan kepemilikan DIRE-nya di pasar sekunder. Jadi pada dasarnya, berinvestasi di DIRE juga bisa lebih likuid.

Penutup

Dengan segala tantangan dan peluang dari investasi, DIRE menjadi alternatif investasi di sektor real estat. Namun demikian, investasi properti lewat DIRE ini sarat dengan persoalan legal. Pemerintah perlu mengadakan sosialisasi agar para investor serta pihak-pihak yang terkait dalam investasi DIRE mengetahui hak dan kewajibannya dan OJK berperan penting untuk mengawasi investasi ini. Peningkatan literasi investasi properti lewat DIRE menjadi salah satu kunci sukses untuk meningkatkan kegairahan bisnis properti.

Artikel ini ditulis oleh: Dzaky Wananda Mumtaz Kamil, S.H.

Penulis adalah Director of Vox Law, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan yang berdomisili di Jakarta. Alumni Fakultas Hukum Universitas Diponegoro ini tengah mengikuti Program Studi Pasca Sarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Gajah Mada.

Korespondensi dapat dilakukan melalui email: voxlawyers@gmail.com